房东拒绝维修？您在英国的租户权利（2026年）
如果您的房东无视您的维修请求，您并非无能为力。根据1985年《房东与租户法》第11条，房东有法律义务维修您住房的结构和外部，以及水、气、电、卫生、供暖和热水等基本设施。这是每份租约中的隐含条款——即使您的租约中未提及维修，也适用。以下是您可以采取的具体步骤来维护您的权利。
房东必须进行哪些维修？
第11条要求房东维修并保持以下设施的正常工作状态：
- 物业的结构和外部——包括屋顶、墙壁、地板、窗户、外门和排水管
- 供水、供气和供电设施
- 卫生设施——包括洗脸盆、水槽、浴缸、马桶及相关管道
- 空间供暖和热水设施
这适用于1961年10月24日之后签订的所有租期少于7年的租约。根据第11条以及1972年《缺陷房屋法》，房东还负责公寓楼中的公共区域（走廊、楼梯、电梯）。
重要的是，房东不负责因租户自身疏忽或未能以"合理方式"使用物业而造成的维修——例如，租户或其访客造成的损坏，或更换灯泡等日常小维护。
分步指南：房东拒绝维修时该怎么办
- 以书面形式报告问题。维修请求务必以书面形式提出——电子邮件即可，但需保留记录。清晰描述问题，如可能附上照片，并说明问题开始的时间。要求房东确认何时进行维修。口头请求事后难以证明。
- 给房东合理时间采取行动。何为"合理"取决于紧急程度。冬季锅炉故障可能是24至48小时；屋顶漏水可能需要几天安排临时措施。如果房东不回应，在后续沟通中设定截止日期。
- 联系市政厅的环境卫生部门。如果房东仍不行动，联系当地市政厅并要求根据住房健康与安全评级体系（HHSRS）进行检查。市政厅可以识别危害（潮湿、寒冷、火灾风险等），并发出法定通知要求房东进行维修。如果房东不遵守，市政厅可以起诉，或自行施工并向房东收费。
- 考虑向郡法院提出索赔。您可以申请法院命令，要求房东进行维修并/或赔偿因失修造成的不便、财物损坏或人身伤害。您可在小额索赔轨道上索赔最高1,000英镑而无需法律代理。对于更高金额的索赔，您可能需要法律建议。
- 将"抵销"作为最后手段（需法律建议）。抵销权允许您自行安排维修并从未来租金中扣除费用。您必须书面通知房东、获取至少两份报价、保留所有收据，且仅支付真正必要的工程费用。操作不当可能面临因欠租被驱逐的风险。最好在公民咨询局、Shelter或律师的建议下进行。
您可以暂扣租金吗？
在不遵循适当抵销程序的情况下暂扣租金极其危险。欠租是第8条（理由8）强制驱逐的理由。尽管房东不维修属于违约，但租户支付租金的义务通常是独立的——这意味着您不能仅仅因为房东不维修就停止支付。在考虑暂扣租金之前，务必寻求建议。
报复性驱逐保护
根据2015年《放松管制法》，如果您已就物业状况提出书面投诉且市政厅已发出改善通知或紧急补救行动通知，房东在6个月内不得发出第21条驱逐通知。该保护旨在防止房东仅因租户投诉失修而驱逐租户。在此期间发出的任何第21条通知均无效。
管辖权：英格兰和威尔士
第11条适用于英格兰和威尔士。在苏格兰，维修义务由2006年《住房（苏格兰）法》下的"维修标准"涵盖，规定了类似但不完全相同的要求。在北爱尔兰，私人租赁的维修义务由2006年《私人租赁（北爱尔兰）令》管辖。
常见问题
什么算紧急维修？
紧急维修通常包括：冬季供暖或热水完全中断、煤气泄漏、严重漏水或水浸、构成安全风险的电气故障、导致污水倒灌的堵塞排水管，以及危及安全的破损外门或窗户。房东应在24小时内响应紧急维修。
我可以就不便索赔补偿吗？
可以。如果您因失修将房东诉至法院，您可以就不便、精神痛苦和丧失居住乐趣索赔一般损害赔偿。金额取决于失修的严重程度和持续时间。法院对轻微失修判予数百英镑，对影响健康或持续数月甚至数年的严重情况判予数千英镑。
房东在维修期间必须为我重新安置吗？
维修期间没有自动获得替代住所的权利。但如果物业不适合居住（例如火灾或水浸后），房东的建筑保险可能涵盖替代住所的费用。查看您的租约并询问房东。如果失修导致物业不适合居住且房东拒绝提供帮助，请联系当地市政厅的住房团队。
发霉和潮湿怎么办？
发霉和潮湿是最常见的维修投诉之一。如果潮湿是由结构性问题（屋顶漏水、上升潮气、防潮层失效）引起的，房东根据第11条负有责任。如果是由租户生活方式引起的冷凝（通风不当、在室内无供暖时晾晒衣物），租户可能承担部分责任。市政厅的环境卫生团队可以帮助确定原因。
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